为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、河北省人民政府办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（冀政办字〔2020〕174号）文件精神，推动我市城镇老旧小区改造工作，结合本地实际，制定此实施意见：

一、目标要求

大力推进城镇老旧小区改造，改善城市存量住房的有机更新，补齐老旧小区建筑物、配套基础设施和公共服务设施短板，2020年改造完成城镇老旧小区164个，进一步完善我市城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。到“十四五”期末，全面完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。鼓励各地对2000年以后建成的城镇老旧小区实施改造。

二、主要任务

（一）明确改造范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建设年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。国有企事业单位、移交政府安置的军队离退休干部住宅小区、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入当地城镇老旧小区改造范围。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，2000年以后建成的城镇老旧小区，80%以上居民同意且居民和社会出资比例达到本小区改造总投资20%以上的，也可纳入改造范围。

已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于城镇老旧小区改造范围。

（二）明确改造内容。城镇老旧小区改造分为基础、完善、提升3类。

1.基础类。为满足居民居住安全需要和基本生活需求的内容，主要包括：完善消防水源和消防设施、实施电气改造、规范燃气敷设和改造消防通道、安防设施，以及完善照明、井盖、甬道、围墙等设施；完善小区内部及与小区相关联的供水、排水、道路、供热、弱电、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，光纤入户、架空线规整（入地），以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善生活需求的内容，主要包括：完善环卫设施，封闭弃用垃圾道、垃圾池；拆除小区违法建筑，建设小区游园，提升小区绿化水平，安装健身器材；粉刷小区墙面，清除小广告，设立小区公共信息发布牌等；完善小区及周边适老设施、无障碍设施、停车场（库）、电动自行车及汽车充电设施、智能信包箱、智能快件箱、文化休闲设施、物业用房等配套设施改造以及建筑节能改造、加装电梯等。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质需求的内容，主要包括：完善养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站、卫生服务站、社区综合服务设施、幼儿园等公共服务设施，以及人脸抓拍、车辆抓拍、人脸门禁、小区周界防护等智能感知设施等。

（三）科学编制改造规划和年度计划。一是摸清底数、编制规划。各地在全面摸清城镇老旧小区、市政配套基础设施和周边公共服务设施底数的基础上，实施集中连片改造，以社区为基本单元建立项目储备库，编制2021-2025年城镇老旧小区改造规划。原则上在单个社区范围内，将地理位置相邻、历史文化底蕴相近、产业发展相关的老旧小区合理划定改造片区单元，按照“一区一方案”要求，重点完善“水、电、路、气、网、梯、安、治”等基本功能，量力而行建设“菜、食、住、行、购”“教、科、文、卫、体”“老、幼、站、厕、园”等公共配套服务设施。对涉及调整控制性详细规划的，按程序审批后纳入规划成果更新。二是制定年度改造计划。区分轻重缓急，评估财政承受能力，确定年度改造计划，小区80%以上居民同意方可纳入改造计划。建立竞争性评审动态调整机制，优先改造居民意愿强、参与积极性高、拆除违建主动的小区。在同等条件下，移交政府安置的军队离退休干部住宅小区、军队所属城镇老旧小区优先列入年度改造计划。三是编制专项改造计划。各地城镇老旧小区改造主管部门会同公共服务设施主管部门和市政配套基础设施专营单位编制专项改造计划和管线改造计划。专项改造计划、管线改造计划和城镇老旧小区年度改造计划要同步编制、同步实施。

（四）抓好改造组织实施。坚持与共建共治共享社区治理相结合，发动居民参与城镇老旧小区改造全过程。一是制定改造方案。街道（社区）要征求80%以上小区居民改造意愿，确定改造方案。鼓励采取有偿或志愿服务方式，推动设计师、规划师、工程师进小区实地调研，科学统筹合理制定改造方案。二是联合审查报备。各县（市、区）、开发区政府确定的牵头部门组织街道办事处（社区）、居民代表，设计师专家对改造方案进行联合审查并提出审查意见。老旧小区改造方案在小区内公示5天且居民无异议后，由县（市、区）、开发区牵头部门报市城镇老旧小区改造领导小组办公室，经专家会审通过后，方可开展后续工作。三是办理项目手续。各县（市、区）、开发区主管部门组织项目立项、财政评审、工程招标等前期手续办理，财政部门优先对城镇老旧小区改造项目预算进行评审。项目开工前，审批部门根据审查通过的改造方案和联合审查意见，直接办理立项、用地、规划、施工许可等，无需再进行技术审查，并按相关规定办理质监和安监备案。四是科学组织施工。按程序科学安排施工队伍进场次序和时间，为工程实施提供用水、用电、场地等支持便利，禁止收取不合理费用。施工中邀请居民代表参与工程质量安全监督。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品等用于老旧小区改造。涉及历史文化街区、历史建筑的改造项目，要严格落实相关保护修缮要求。涉及迁移或砍伐老树的项目，要从统筹做好保护与更新的角度出发，充分论证可行性，做到古树名木原则上就地保护不迁移、其他树木少迁移、迁移树木严禁过度修剪和截干。五是实行联合竣工验收。居民满意度达到80%以上的改造项目，由城镇老旧小区改造项目实施主体组织街道、社区、居民代表、参建单位、工程监理等开展联合竣工验收。无需办理建设工程规划许可证的改造项目，无需办理竣工规划核实。简化竣工验收备案材料，建设单位只需提交竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、联合验收意见即可办理竣工验收备案。六是完善后期管理。引导居民协商确定管理模式，积极引入物业服务企业，或由业主代表牵头成立业主自治委员会，建立健全改造后的老旧小区后续长效管理机制。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区维护更新进入良性轨道。七是简化办理审批程序。精简立项用地规划许可审批：对纳入年度计划的城镇老旧小区改造项目，可依据联合审查通过的改造方案，将项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算合并进行审批；不涉及土地权属变化，或不涉及规划条件调整的项目，无需办理用地规划许可。精简工程建设许可和施工许可：不增加建筑面积（含加装电梯等）、不改变建筑结构的城镇老旧小区改造项目，无需办理建设工程规划许可证；不涉及权属登记、变更，无高空作业、重物吊装、基坑深挖等高风险施工，建筑面积在300平方米以内的新建项目可不办理施工许可证；涉及新增建设项目、改建和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构的项目，合并办理建设工程规划许可和施工许可；老旧小区改造项目（含加装电梯等）无需办理环境影响评价手续。

（五）加强工程质量安全监管。落实项目法人责任制、招标投标制、竣工验收备案制、工程质量负责制，落实建设单位质量安全首要责任以及设计、施工、监理等企业主体责任。进一步完善城镇老旧小区改造技术导则及相关技术规范，加强工程质量安全监管，及时发现和解决工程质量安全问题，杜绝安全隐患。

（六）发挥基层党组织领导作用。加强党建引领，建立社区党支部、居委会、业委会、物业服务企业、楼门长、综合服务站等“六位一体”统筹协调机制，组织居民全程参与，共同推进小区改造和管理工作。搭建沟通议事平台，利用“互联网+”等手段，开展多种形式基层协商，及时化解处理涉及居民公共利益、物业管理矛盾纠纷等问题。组织引导社区内机关、企事业单位，积极参与城镇老旧小区改造。

三、落实改造资金

（一）积极争取中央补助资金。中央将城镇老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程范围，给予补助资金支持，重点用于支持改造2000年底前建成的城镇老旧小区，可以适当支持2000年后建成的城镇老旧小区。各地要做好财政承受能力评估，积极申报中央补助资金，并严格按照保障性安居工程专项资金管理规定使用中央补助资金，实行专账管理、专款专用，不得挤占、挪用。

（二）加大地方财政支持力度。做好资金统筹，市级财政部门安排资金支持城镇老旧小区改造，各县（市、区）、开发区财政部门分别安排本级资金，采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，统筹使用财政资金，发挥引导作用。通过一般公共预算、政府型资金、政府债券等渠道落实改造资金。地方政府一般债券和专项债券重点向城镇老旧小区改造倾斜；提取国有住房出售收入存量资金用于城镇老旧小区改造；养老、医疗、便民市场等公共服务设施建设专项资金，优先用于城镇老旧小区改造建设；涉及古城等历史文化保护的改造项目，可从专项保护基金中列支。

（三）合理落实居民出资责任。各县（市、区）、开发区要按照“谁受益、谁出资”的原则，探索建立居民出资机制。一是对居民直接受益或与居民紧密相关的改造内容，动员居民通过以下几种方式出资：一是业主根据专有部分建筑面积等因素协商，按一定分摊比例共同出资；二是提取个人住房公积金和经相关业主表决同意后申请使用住宅专项维修资金；三是小区共有部位及共有设施设备征收补偿、小区共用土地使用权作资、经营收益等，依法经业主表决同意作为改造资金。二是根据改造内容产权和使用功能的专属程度制定居民出资标准，如楼道、外墙、防盗窗等改造内容，鼓励居民合理承担改造费用。小区共有部位及设施补偿赔偿资金、公共收益、捐资捐物等，均可作为居民出资。三是居民可提取住房公积金，用于城镇老旧小区改造项目和既有住宅加装电梯项目。一是市政府批复的城镇老旧小区改造项目范围内的房屋所有权人及其配偶，在项目竣工验收后，可提取一次，金额不超过个人实际出资额（扣除政府奖补资金）。二是实施既有住宅加装电梯项目的房屋所有权人及其直系亲属，在项目竣工验收后，可就电梯建设费用（不含电梯运行维护费用）提取1次，金额不超过个人实际出资额（扣除政府奖补资金）。同一加装电梯项目中的其他职工再次提取的，可以不再提供既有住宅加装电梯协议书原件、项目验收报告原件等同一项目中的共性材料。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等方式支持改造。

（四）明确专营单位出资责任。明确电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位出资责任。对老旧小区改造范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施，供水、排水土建部分建设费用由地方财政承担。供暖、燃气改造费用由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用由相关企业承担。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承担50%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。2．将水、气、强电、弱电等项目统一规划设计、统一公示公告、统一施工作业；建设单位负责开挖、土方回填，各专业经营单位自备改造材料，自行安装铺设。

（五）争取金融服务支持。各地要主动向银行等金融机构通报老旧小区改造计划、改造方案，共同商定融资方案，争取信贷支持。加强同国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行的合作，用足用好国家信贷资金。创新金融服务模式，金融机构根据改造项目特点量身制定融资方案，明确可以未来运营收益作为还款来源，优化改造后带动消费领域的金融服务。加大对城镇老旧小区改造信贷支持力度。支持规模化实施运营主体采取市场化方式，在不新增地方政府隐性债务条件下，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。鼓励以社会资本自营或政府与社会资本合作（PPP）模式为依托，探索工程总承包（EPC）、流动资金贷款、固定资产贷款支持等路径，多渠道、多模式加大对城镇老旧小区改造的信贷资金投入。

（六）推动社会力量参与。积极吸引社会力量通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式参与改造。一是鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持，落实公房产权单位出资参与改造责任。二是扶持有条件的国有企业、鼓励引入市场力量作为规模化实施运营主体参与改造，政府注入优质资产，支持探索3种融资模式：1.项目融资模式。主要用于小区自身资源较好，项目自身预期收益可以覆盖投入的老旧小区改造项目。还款来源为项目自身产生的收益。2.政府和社会资本合作（PPP）模式。主要用于项目自身预期收益不能覆盖投入的改造项目。项目自身产生的现金流作为使用者付费，不足部分通过政府付费或可行性缺口补助方式，实现项目现金流整体平衡。3.公司融资模式。主要用于项目自身预期收益不能覆盖投入，但又无法采用PPP的改造项目。还款来源主要为借款人公司自由现金流。二是推广政府和社会资本合作（PPP）模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，引导社会资本参与改造。创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式。一是大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目统筹搭配，实现自我平衡。二是跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。三是小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。四是政府引导的多元化投入改造模式。对于各县（市、区）、开发区有能力保障的老旧小区改造项目，可由政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。

四、落实支持政策

（一）加快改造项目审批。各地要精简改造工程审批事项和环节，积极推行网上审批。改造方案经联合审查认定后，由相关部门直接办理立项、用地、规划审批手续。不涉及土地权属变化的，无需新办用地手续；不涉及规划条件调整的改建、扩建项目，无需新办建设用地规划许可证；不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，建设单位履行告知承诺后，可不进行施工图审查。

（二）建立存量资源整合利用机制。一是整合利用公有住房、社区办公用房、小区综合服务设施、闲置锅炉房、闲置自行车棚等存量房屋资源，用于改建公共服务设施和便民商业服务设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道（城关镇）、社区统筹。二是整合利用小区内空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地，用于建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间。结合实际情况，灵活划定用地边界、在保障公共利益和安全的前提下，适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。城镇老旧小区改造项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，采用划拨或出让方式取得，改造方案经市政府批准后，依据方案完善相关土地手续：符合划拨条件的，按划拨方式供地；涉及经营性用途的，按协议方式补办出让。对在小区及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施的，在不违反国家有关强制性规范标准的前提下，放宽建筑密度、容积率等技术指标。三是对企事业单位闲置低效划拨用地，按程序调增容积率、改变土地用途后建设公共配套设施。对面积小于3亩、无法单体规划、需整合建设片区配套经营性设施的零星地块，可以协议方式出让。四是允许将老旧小区存量资产依法授权给项目实施主体开展经营性活动，提供多种多样的社区便民服务，引导扶持项目实施主体发展成为老旧小区运营、管理主体。

（三）明确土地支持政策。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得使用权人和相邻权人同意的前提下，可以利用小区内及周边存量土地建设各类配套及公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违建腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可暂不办理土地相关手续。增设的公共服务设施权力主体明确，符合规划，并竣工验收的，依法办理不动产登记。

（四）落实税费减免。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供相应服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税、城市基础设施配套费、不动产登记费、土地闲置费等。

五、加强组织保障

（一）强化组织领导。成立由各县（市、区）政府、开发区管委会主要领导担任组长，分管领导任副组长及其他责任单位为成员的老旧小区改造领导小组，领导小组下设办公室在市住建局。各地要切实将老旧小区改造工作摆在重要位置，主要领导亲自抓，分管领导靠前抓，建立定期会商机制，实行清单台账管理，确保按时保质完成任务。

（二）建立协调机制。市城镇老旧小区改造领导小组办公室负责综合协调、工作指导。市有关部门（单位）按照职责分工做好城镇老旧小区改造相关工作。各县（市、区）政府和开发区管委会要健全领导机制，成立工作专班，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（三）压实工作责任。城镇老旧小区改造实行属地负责制，各县（市、区）政府和开发区管委会是责任主体和实施主体，街道办事处、社区办具体推进落实，各职能部门履职尽责，层层压实工作责任。

（四）严格考核问责。市政府对市相关单位和各地工作实行年度考核，并纳入20项民心工程考核。需追责问责的，按程序移送有关单位依规依纪依法处置。

（五）做好宣传引导。充分宣传、解读城镇老旧小区改造政策、改造意义、方法步骤和改造成效，深入挖掘优秀项目典型做法，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，激发群众改造热情，变“要我改”为“我要改”，形成广泛参与的良好氛围。